Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
En quelques mots, la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement est une structure qui investit dans des biens immobiliers et peut se charger de leur gestion en totalité, ou la déléguer. Les investisseurs achètent des parts de SCPI qui en retour verse des dividendes en fonction de ses résultats, pouvant varier à la hausse comme à la baisse, voir être nuls. L’argent récolté sert à acquérir des biens immobiliers et les loyers des locataires sont récupérés et reversés sous forme de dividendes tous les mois ou chaque trimestre (moins les frais).
Pour un investisseur, l’intérêt est de bénéficier d’un potentiel rendement régulier pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La force de la SCPI est que ses moyens financiers lui permettent d’acquérir des biens immobiliers attractifs, par exemple, des bureaux loués à des grands groupes, des locaux commerciaux idéalement situés dans des métropoles dynamiques en France ou en Europe. Autant de biens qui ne sont pas accessibles au particulier qui fait un investissement locatif classique.
La SCPI permet ainsi aux Français d’accéder à des catégories de biens qu’ils ne pourraient pas atteindre seuls. Les performances en retour peuvent être potentiellement élevées, plus qu’avec un simple investissement dans la pierre.
Quels sont les autres types de SCPI ?
Pour celles et ceux qui sont familiers avec l’univers des SCPI (société civile de placement immobilier), vous savez certainement qu’il en existe de différentes natures. Aux côtés de la SCPI de rendement, vous retrouvez ainsi, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value.
Quels sont les avantages de la SCPI de rendement ?
Des perspectives de rendements, un prix d’entrée faible, une gestion simplifiée, l’investissement en SCPI de rendement peut être attractif.
La diversification du portefeuille
Ne pas mettre ses œufs dans le même panier, vous connaissez sûrement cet adage qui s’applique si bien à la gestion de votre patrimoine. L’objectif est maitriser les risques qui pèsent sur un seul investissement ou un placement dans un unique type de produit. De plus en plus de particuliers franchissent le cap d’un placement en SCPI pour diversifier leur patrimoine. Et l’achat de parts en SCPI a toute sa place à côté d’autres produits financiers, boursiers…
Des parts disponibles à un tarif abordable
Les parts de SCPI sont un placement relativement accessible à toutes les bourses, ce qui est loin d’être le cas pour les investissements immobiliers standards. Vous investissez dans l’immobilier sans avoir à débourser plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros et sans forcément utiliser un crédit immobilier. Le prix des parts des SCPI de rendement varie d’une SCPI à l’autre, mais à partir de 150 – 200 euros, vous êtes en mesure d’acheter une part.
Certaines SCPI, vous demanderont d’acheter un certain nombre de parts lors de votre premier placement (à la souscription), d’autres une seule. La force des SCPI de manière globale, est de vous donner la possibilité de moduler votre effort financier.
Pour beaucoup de Français, l’investissement dans la pierre demeure inabordable en raison de son coût d’entrée. La SCPI pallie ce problème en rendant abordable pour le plus grand nombre avec des parts à des prix accessibles à la majorité des bourses.
Un potentiel de rendement élevé
Les rendements potentiels des SCPI sont l’un des atouts majeurs de ce type de placement. Les SPCI les plus performantes peuvent offrir des rendements de 5 %, 6 %, voire plus. Ici, ce sont des dizaines d’actifs immobiliers qui sont placés en location. Le risque qui pèse sur les rendements est mieux réparti entre tous les actifs.
Ce qui attire aussi les investisseurs, c’est bien la flexibilité de la SCPI. En achetant un bien immobilier classique, vous ne pouvez que le revendre en entier. Avec la SCPI, si vous souhaitez vous libérer d’une partie de vos parts, mais en conserver d’autres, c’est tout à fait possible. Une flexibilité que ne propose pas l’investissement immobilier dans sa forme classique.
Une gestion déléguée et simplifiée
Vous n’investissez pas vous-même. Il s’agit d’un des atouts majeurs de la SCPI. La société investit à votre place, gère le parc immobilier et les locataires, elle s’occupe de toutes les tâches administratives (travaux de rénovation, entretien, récupération des loyers et redistribution des dividendes). Des missions dont vous auriez dû vous occuper avec un investissement immobilier classique.
En outre, comme pour un investissement locatif, les parts de SCPI peuvent aussi être financées via un crédit immobilier.
L’investissement dans une SCPI comporte des risques :
L’investissement dans une SCPI constitue un placement à long terme sur 10 ans minimum qui comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
Principaux risques :
– Risque de perte en capital : la SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital.
– Risque de liquidité : le risque de liquidité correspond à la difficulté que pourrait avoir un épargnant à racheter ses parts. Il est rappelé que la SCPI ne garantit pas la revente des parts.
– Autres risques principaux : risque lié à la gestion discrétionnaire, risque lié à l’endettement, risque lié à l’inflation, risque lié au marché immobilier, risque lié à l’évolution des sociétés non cotées, risque de change, risque de taux, risque de contrepartie, risque lié à l’approche ISR, risque de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risque lié à la perte de biodiversité, risque lié aux conflits armés.
Comment sélectionner une SCPI de rendement ?
Vous avez envie de placer votre argent intelligemment, la question est maintenant de sélectionner la SCPI qui correspond le mieux à vos envies et à votre projet. Il faut être attentif à plusieurs critères avant d’opter pour une SCPI de rendement.
Observer la rentabilité passée et les prévisions de rendement
Certes, tout investissement immobilier passé ne présuppose en rien des résultats futurs. Néanmoins, un coup d’œil sur l’historique de la SCPI, le taux de rendement les années précédentes et ce qui attendu est un bon point de départ. L’idée est de vérifier si la bonne performance de l’année écoulée est une anomalie ou si elle s’inscrit dans un historique positif depuis de longues années. L’important est de vérifier la régularité des résultats.
Regarder en détail la qualité du parc immobilier
Bureaux ? Immobilier résidentiel ? Commerces ? Résidences de services ? Locaux d’activités ? Vous devez vous pencher sur le parc immobilier de la SCPI pour savoir de quoi ce dernier est composé. Quels sont les faiblesses et les atouts de ce dernier ? Est-ce qu’il s’agit d’une SCPI spécialisée sur tel ou tel actif, ou alors d’une SCPI diversifiée où le risque est réparti entre différentes classes d’actifs.
Où sont localisés les actifs en France ou en Europe ? Il est intéressant de se pencher sur l’actualité du secteur, cela peut donner une indication sur les futurs résultats de la SCPI. D’ailleurs, une étude approfondie de la stratégie de la SCPI n’est pas inutile. Opportuniste, dynamique, il faut que la stratégie soit lisible.
Comparer les frais de gestion et les autres frais
Toutes les SCPI ne se valent pas, que ce soit au niveau des frais de souscription ou des frais de gestion. C’est l’un des points sur lesquels il faut être attentif. Les frais de souscription sont généralement compris entre 5 et 12 %, ils correspondent au prix d’achat d’une part de la SCPI1. Certaines SCPI n’incluent pas de frais d’entrée. En revanche, toutes ont des frais de gestion ou des commissions de gestion, plus ou moins élevés.
La SCPI pour être rentable doit améliorer son parc immobilier et en même temps l’entretenir (travaux d’entretien ou de rénovation), elle gère aussi les locataires, etc… Tout ceci représente des charges qui vous sont répercutées via les frais de gestion de la SCPI. Ils sont à régler une fois par an. Mais il y a aussi les frais de transaction, imputés à la SCPI à chaque achat ou cession de bien, les frais de cessions appliqués aux associés qui vendent leurs parts, les frais de retrait.
Les frais de sortie sont un autre point de vigilance, puisqu’ils se montent à 5-6 % durant les premières années, notamment dans les SCPI sans frais d’entrée. En bref, vous l’aurez compris, il y a de multiples points de vigilance quand vous souhaitez acquérir des parts de SCPI. Toutes proposent des frais avec des montants différents et certaines vous conviendront mieux que d’autres.
Vérifier la conformité de la SCPI et sa réputation
Toutes les SCPI sont encadrées par une réglementation précise définie par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Les SCPI doivent ainsi posséder un agrément préalable, respecter des obligations de gouvernance d’obligations d’information et de respect des règles d’investissement.
Pour investir en SCPI vous disposez d’un vaste éventail de possibilités. Il existe des sociétés anciennes, établies depuis plusieurs décennies, et d’autres SCPI plus récentes. Des SCPI plus agressives avec des rentabilités plus élevées, mais comportant potentiellement plus de risques.
Document d’information clés, note d’information du fonds, rapport annuel d’activité et bulletin trimestriel… voici quelques-uns des documents auxquels vous devez avoir accès. Leur lecture est essentielle avant de vous décider.
Il y a aussi d’autres points de vigilance à ne pas négliger pour vérifier la santé de la société. À l’image du taux de vacance (l’absence de locataire dans un immeuble) qui peut être plus ou moins important selon les travaux de rénovation, du taux d’endettement. Le taux d’occupation financier (TOF), le rapport entre les loyers encaissés et le total des loyers perçus si tout le parc locatif était loué est un indicateur tout aussi pertinent. Un bon TOF est compris entre 90 et 100%.
Le niveau de provision est aussi intéressant à noter, il s’agit de l’argent qui n’a pas été entièrement redistribué aux associés. En cas de difficultés du marché, ces provisions permettent de maintenir les dividendes au même niveau qu’en temps normal.
Enfin, prenez le temps de lire les avis sur la SCPI, cela vous donnera de bonnes indications.
Quelle est la fiscalité sur les SCPI de rendement ?
Avant de se lancer dans l’achat de parts, il est fondamental de connaître la fiscalité spécifique qui entoure les SCPI. Les impôts qui touchent ce produit de placement ont un impact direct sur la rentabilité de vos parts. Et quand on parle de rendement brut avant les prélèvements fiscaux.
Les dividendes que vous percevez chaque trimestre ou chaque mois sont à déclarer en tant que revenus fonciers :
– À l’impôt sur revenu (IR) selon votre tranche marginale d’imposition au taux de 11 à 45 %
– Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %
À noter que les parts de SCPI sont aussi soumises à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI s’applique en effet aux parts détenues dans les SCPI, cependant, cet impôt ne vous impacte que si votre patrimoine net dépasse les 1,3M euros au 1er janvier.
Fiscalement, une SCPI est dite “translucide” (Code général des impôts – Article 239 septies), l’associé bénéficie d’une fiscalité égale à celle d’un propriétaire possédant directement les biens immobiliers loués. En tant que propriétaire de parts de SCPI, vous avez donc le choix entre plusieurs régimes fiscaux.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Ce taux de 30 % est supposé représenter les charges que supporte le propriétaire. Le régime micro-foncier présente l’avantage de réduire la base imposable brute, de manière à maintenir une certaine rentabilité avec vos placements. Il ne nécessite aucune expertise comptable et représente un régime fiscal simple à appliquer.
Vous accédez à ce régime fiscal si vous respectez toutes les conditions suivantes :
– Il faut être propriétaire d’un autre bien immobilier qui est placé en location, en plus de posséder des parts dans une société civile de placement immobilière.
– Le total des revenus fonciers (parts dans la SCPI et revenus de la location) sont inférieurs à 15 000 euros par an.
– Les parts de la SCPI ne sont soumises à aucun dispositif de réduction d’impôt (Pinel, Malraux, etc.)
Le régime réel
Le régime réel est obligatoire si vous ne possédez pas d’autre bien immobilier en location. Ou si vos revenus fonciers dépassent les 15 000 euros annuels. L’intérêt du régime réel est de pouvoir déduire de ses revenus toutes les charges locatives et différents frais (intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, taxe foncière, etc.). Et si vos charges sont supérieures aux revenus fonciers, vous profitez alors du mécanisme du déficit foncier. Un .mécanisme qui permet de réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années.
Et pour les revenus générés par les SCPI qui possèdent des biens à l’étranger ?
Parmi le vaste éventail de SCPI en France, certaines vous proposent d’investir dans des actifs situés à l’étranger, notamment en Europe. L’idée est de profiter d’opportunités autres que dans l’hexagone, ce qui peut être pertinent sur le plan de la rentabilité. Cependant, la fiscalité n’est alors plus tout à fait la même.
La fiscalité de la SCPI est alors celle du pays où sont détenus les biens. Mais, et c’est là le plus intéressant, vous évitez la double imposition, en France et dans le pays concerné.
L’un des points forts pour un particulier résident fiscal en France est que les revenus fonciers ne sont alors pas soumis aux prélèvements fiscaux de 17,2 %. Sur le papier, si une SCPI possède des actifs à l’étranger et vous propose un rendement plus faible que son homologue français, à l’arrivée après imposition, cela pourrait être plus avantageux.
Conclusion
Encore méconnu du grand public, l’investissement en société civile de placement immobilière dispose pourtant de solides atouts. Accessible même avec un budget limité, la SCPI a tout du placement intéressant dans une optique de diversification de son portefeuille.
La mutualisation des risques à travers de nombreux actifs est une force quand on le compare avec un simple investissement dans la pierre. Le fait que la SCPI s’occupe de la gestion intégrale des biens est autant de temps et d’énergie gagnée.
FAQ
Est-ce rentable d’investir dans une SCPI ?
Investir aujourd’hui en SCPI est un placement relativement attractif pour diversifier son patrimoine avec un ticket d’entrée très abordable, même s’il comporte évidemment des risques. En 2023, le rendement moyen des SCPI était de 4,52 % (Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière)
En plus d’être potentiellement rentable, l’investissement en SCPI est aussi moins contraignant qu’un investissement locatif classique où il faut tout gérer (la recherche du bien, la transaction, la gestion du locataire et des loyers, la gestion administrative courante et comptable, etc.).
Quel est le rendement d’une SCPI ?
En 2023, le rendement moyen des SCPI était de 4,52 % (Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière). Les versements des potentiels dividendes sont versés trimestriellement ou mensuellement pour certaines.
Dans ce cas, tout dépendra du nombre de parts que vous détenez et des performances de la SCPI. Les meilleures sociétés ont ainsi un taux de rendement compris entre 6 et 8 %. De quoi dégager de potentiels revenus complémentaires si vous possédez de nombreuses parts.
Quels sont les risques d’une SCPI ?
En effet, comme tout placement dans l’immobilier, une SCPI de rendement comporte des risques. Le marché immobilier est lui aussi soumis à des aléas, des baisses de prix ou des évolutions liés à des événements exceptionnels (guerre et hausse des taux d’emprunt, crise du Covid).
La baisse des prix depuis plusieurs mois couplée à la hausse des taux d’intérêt sur le crédit a eu un impact direct sur les SCPI par exemple. Cela peut entraîner une baisse temporaire de la valeur des parts et de la rentabilité annuelle. Le rendement d’une SCPI n’est pas non plus garanti, ni le capital investi. L’investissement dans une SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Toutefois, la mutualisation des risques à travers de nombreux immeubles en gestion est l’une des grandes forces de l’investissement en SCPI.
Quel avenir pour les SCPI en 2024 ?
Après une performance moyenne des SCPI à 4,52 % de rendement en 2023 (selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière), l’année 2024 s’annonce prometteuse. Plus que jamais les SCPI demeurent une excellente option pour diversifier son patrimoine. Plusieurs éléments expliquent cette bonne tendance, notamment la baisse des prix depuis plusieurs mois permettant aux SCPI d’acheter des immeubles à des prix décotés.
