Entre 5 et 12 % du prix de la part1, voilà en général le montant des frais d’entrée dans une SCPI. Pourtant, depuis quelques années, plusieurs SCPI sont en mesure de vous proposer l’accès à leurs fonds sans frais d’entrée (en contrepartie de frais de gestion plus élevés). Comment est-ce possible ? Est-ce rentable ? Qu’en est-il des frais cachés ? Plusieurs questions sur lesquelles nous allons essayer d’apporter un éclairage.

Quels sont les frais avec une SCPI ?

La question des frais est centrale pour un investissement en société civile de placement immobilier (SCPI). Elle détermine pour l’investisseur l’intérêt ou non à placer son argent dans tel ou tel SCPI. Les SCPI présentes aujourd’hui sur le marché proposent un réel éventail en matière de frais. Leurs modèles de rémunération n’étant pas identiques, vous avez tout intérêt à bien comparer les frais entre elles pour sélectionner la SCPI qui répondra le mieux à vos besoins.

Avant de parler des SCPI sans frais d’entrée, encore faut-il avoir bien à l’esprit le fonctionnement d’une SCPI et la question des frais dans leur ensemble. Il existe trois grands types de frais :
– Les frais de souscription ou frais d’entrée
– Les frais de gestion
– Les frais de sortie

Pourquoi autant de frais ?

L’ensemble des frais d’une SCPI peuvent être assimilés d’une certaine manière aux frais dont vous devriez vous acquitter en effectuant un investissement immobilier classique, même s’il ne s’agit évidemment pas tout à fait des même frais.

On pense aux fameux “frais de notaire”, aux frais de gestion locative, aux frais de copropriété ou encore à la taxe foncière, etc. Pour celles et ceux qui ont déjà effectué un investissement immobilier, la gestion d’un bien en location est une activité chronophage et qui demande des ressources financières : gestion administrative, gestion comptable, l’entretien du logement (la remise en état).

Investir via une SCPI vous évite certaines contraintes, car vous achetez simplement des parts. En revanche, et de manière plutôt logique, vous devez payer des frais qui recouvrent l’ensemble des tâches de gestion.

Les frais de souscription (ou frais d’entrée)

Lorsqu’il est question de SCPI, on parle souvent de “frais d’entrée” alors que le mot le plus juste est frais de souscription (ou “commission de souscription”). On a tendance à les confondre toutefois, il ne s’agit pas exactement de la même chose.

Si vous souscrivez à une assurance-vie, vous devrez vous acquitter de frais d’entrée qui sont prélevés sur le premier versement. Dans une SCPI, les frais d’entrée sont des frais de souscription. Ces derniers sont calculés sur la valeur des parts au moment de la souscription. Mais l’investisseur n’a pas à les payer aussitôt comme en assurance-vie, du moins pas dans l’immédiat. Du moment qu’il garde ses parts, l’investisseur ne paie pas de frais de souscription (ou frais d’entrée si vous préférez). Ce n’est qu’au moment de la revente de ses parts qu’il doit s’en acquitter.

Pour être clair, les frais d’entrée sont donc calculés au départ, mais réglés à la sortie. Selon l’AMF, en moyenne, les frais de souscription correspondent à un montant compris entre 5 et 12 % de la valeur des parts. Par exemple, vous achetez pour 100 000 euros de parts dans une SCPI avec des frais d’entrée à 8 %. Lorsque vous quittez la SCPI, vous devrez régler 100 000 x 8/100 = 8 000 euros de frais de souscription.

Il vaut mieux préciser que c’est le montant investi qui travaille pendant X année, et non pas un montant investi moins des frais d’entrée. Investir dans une SCPI sans frais d’entrée revient donc à acheter des parts d’une SCPI sans payer de frais de souscription.

Les frais de gestion

Les frais de gestion en SCPI (ou commission de gestion) servent comme leur nom l’indique à rémunérer la gestion du parc immobilier. Pour continuer à offrir à ses associés un taux de rendement intéressant, la SCPI se doit d’optimiser les biens qu’elle possède et leur gestion au quotidien. Travaux de rénovation, entretien, recherche de locataire, état des lieux, quittance de loyer… autant d’activités qui ont un coût que la SCPI répercute sur l’investisseur. Les frais de gestion sont déduits des loyers récoltés sur le parc immobilier en gestion. Les dividendes sont ainsi versés nets des frais de gestion.

Une SCPI peut travailler sur une offre sans frais d’entrée, en revanche, elle est obligée comme dans n’importe quel investissement locatif de vous facturer des frais de gestion. Ces derniers sont inhérents à son bon fonctionnement. Les frais de gestion varient d’une SCPI à l’autre. En général ces frais sont compris entre 10 et 20 % des revenus de la SCPI. Rares sont les fonds à demander moins.

Les autres frais

À côté des frais de souscription et des frais de gestion, on retrouve de nombreux frais. Il y a ainsi les frais de cession (ou frais de sortie) qui sont exigés à la revente de vos parts. La plupart des SCPI n’en appliquent pas hormis celles sans frais d’entrée, et seulement lorsque les parts sont revendues avant la période définie dans le contrat. Pour la SCPI Neo, la durée de détention minimum des parts est de 5 ans, avant ce délai, vous devez vous acquitter d’une commission de retrait.

Comment investir dans une SCPI sans frais d’entrée ?

Avec un taux de distribution moyen à 4,52 % en 20232, les SCPI ont, dans l’ensemble, bien résisté à la crise du marché immobilier. Ce taux quasi-équivalent à l’année précédente a de quoi séduire des investisseurs prêts à placer leur argent sur le long terme. Mais avant de se lancer, mieux vaut observer plusieurs points de vigilance. Investir en SCPI, ce n’est pas tout à fait comme investir dans l’immobilier locatif.

Les critères de sélection d’une SCPI

• Être clair sur ses objectifs

L’un des premiers points est de vous demander si un placement en SCPI correspond à vos besoins. Cela peut paraître évident, mais l’investissement en SCPI a certes ses avantages, mais aussi ses contraintes. L’achat de parts de SCPI, est un placement peu liquide et non pas une épargne que vous pouvez solliciter dans des délais très courts.

Certaines SCPI, dites fiscales, sont couplées à des dispositifs de défiscalisation comme les SCPI Pinel ou les SCPI Malraux avec des contraintes spécifiques (une durée de détention minimale, la possibilité de retirer ses fonds seulement à la liquidation de la SCPI, etc.).

• Rendement et performances passées

Les rendements passés ne présupposent pas les rendements futurs. Ils permettent simplement de se faire une idée de la façon dont la SCPI a été gérée jusqu’à présent. Un taux de rendement qui se maintient dans le temps traduit une SCPI bien gérée jusqu’à présent. Certains SCPI peuvent proposer des taux plus élevés, mais avec une ancienneté très limitée, il peut être plus difficile de se projeter.

D’autres indicateurs sont tout aussi importants à observer. On pense notamment au taux d’occupation du parc de biens en location. Plus le taux d’occupation est élevé, plus les loyers entrent et plus les rendements de la SCPI peuvent être élevés. Une forte vacance locative peut se traduire par des difficultés dans la SCPI et des résultats médiocres, soyez attentif. Les meilleures SCPI sur le marché présentent des taux d’occupation de 100 % ou presque. La capitalisation de la SCPI est un indicateur tout aussi pertinent.

• Être en accord avec la stratégie

Les SCPI ont des approches variées quand il s’agit d’obtenir du rendement. Certaines disposent exclusivement d’un parc immobilier d’habitation, d’autres possèdent des commerces, des bureaux et des locaux d’activités. La SCPI peut se focaliser sur l’immobilier français ou au contraire s’ouvrir à l’international. Autant de facteurs qui influent sur le rendement potentiel, puisque le marché locatif pour les logements et les bureaux n’est pas le même, idem en France ou à l’international, le marché évolue différemment.

• Comparer les frais

Investir en SCPI est un investissement qui implique de mobiliser des sommes d’argent importantes. Vous avez tout intérêt à vous renseigner dans le détail sur le fonctionnement de la SCPI envisagée avant de vous lancer et surtout de comparer l’ensemble des frais. Les SCPI sans frais d’entrée et celles avec frais d’entrée n’appliquent pas les mêmes grilles de tarifications. Frais de gestion, coût de sortie, coûts de transaction, frais de suivi des travaux, etc., ce sont autant d’éléments sur lesquels vous devez vous attarder.

Pour vous aider à y voir plus clair, vous disposez évidemment d’une excellente information en ligne, mais plus encore, il faut consulter le Document d’Informations Clés (DIC) de la SCPI. Le DIC est le document où vous accédez à tout le détail de la SCPI, frais, rendement, performance prévue, tout est centralisé.

Pour résumer, prenez le temps de passer tous les documents en revue avant d’effectuer votre placement. La lecture du document d’informations clés (DIC) est indispensable de manière à vérifier tous les frais. Il faut aussi garder à l’esprit si vous envisagez d’investir dans une SCPI sans frais d’entrée, comme une SCPI classique, il y a un risque de perte en capital et d’illiquidité. On ne rappellera jamais assez l’importance de diversifier ses placements pour répartir les risques. Placement à court terme placement à long terme, épargne disponible immédiatement, épargne bloquée.